Lorsqu’un emprunteur souhaite revoir les conditions de son crédit immobilier et surtout renégocier son taux à la baisse, il a la possibilité de s’adresser à une autre banque que celle qui lui a accordé son emprunt. Cette option est accessible si la banque refuse la demande de renégociation de son client, mais également lorsqu’un autre établissement financier propose de biens meilleures conditions que les actuelles. L’emprunteur peut alors obtenir un nouveau financement sur mesure, grâce à un rachat de crédit immobilier. Cette opération, réalisée par un organisme de crédit spécialisé, peut représenter de nombreux avantages et surtout permettre d’améliorer la situation financière du ménage.
La différence entre rachat et renégociation de crédit immobilier
La renégociation d’un crédit immobilier consiste à aller voir le banquier avec lequel le contrat de prêt immobilier a été signé, afin d’obtenir un taux d’intérêt plus avantageux. L’établissement financier n’a aucune obligation d’accepter cette renégociation, c’est pourquoi, en cas de refus, l’emprunteur peut se diriger vers une autre banque ou un organisme de crédit. Si dans le premier cas, la démarche consiste à revoir les conditions de remboursement du crédit de son contrat, à savoir le taux, la durée, le montant de la mensualité, la deuxième option est la signature d’un nouveau contrat. Pour la renégociation avec sa banque, il suffira de signer un avenant, tandis que pour une opération par un établissement concurrent, il s’agit d’un rachat de crédit immobilier.
Le rachat par anticipation d’un crédit immobilier entraine des frais, appelés les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ou encore pénalités de remboursement anticipé (PRA). Elles doivent obligatoirement figurer sur le contrat de crédit au moment de sa signature. Ces frais sont plafonnés à 3% du capital restant dû et à 6 mois d’intérêt des sommes remboursés au taux moyen du crédit. Une autre catégorie de frais est à prévoir lorsque le bien immobilier fait l’objet d’une hypothèque, il s’agit des frais de garantie qui se déclinent en frais de mainlevée ou de cautionnement.
D’autre part, il existe deux catégories de rachat de crédit immobilier. La première est le rachat d’un prêt à l’habitat uniquement, c’est-à-dire que seul celui-ci sera inclus dans la mise en place de conditions plus avantageuses, et bénéficiera d’un taux plus intéressant, lui permettant de faire des économies. Le deuxième type de rachat de crédit immobilier, est un regroupement qui inclut un crédit immobilier et également d’autres emprunts et dettes. Il peut s’agir de crédits à la consommation, prêts personnels, crédits renouvelables, dettes familiales, découverts bancaires, retards de paiement, etc. Pour que ce dernier fasse partie de la catégorie du rachat de prêt immobilier et puisse bénéficier de toutes ces conditions avantageuses, il faudra cependant que l’encours immobilier soit égal ou supérieur à 60%.
Toutes ces opérations peuvent être réalisées par la banque ayant accordé le crédit initial, soit par une autre banque. D’autres acteurs du marché peuvent également intervenir pour réaliser ce type d’opération, il s’agit des courtiers, des intermédiaires bancaires qui sont des mandataires ayant plusieurs partenaires bancaires. Peu importe quel organisme va se charger de réaliser l’opération car l’intérêt final est de pouvoir bénéficier de conditions plus avantageuses, autant au niveau du taux d’intérêt, que de la durée de remboursement et du montant de la mensualité.
On remarque cependant, que dans le cas d’une renégociation, la motivation première de l’emprunteur est de faire baisser le taux d’intérêt pour pouvoir réaliser des économies, tandis que dans le cas d’un rachat de crédit immobilier, l’objectif est avant tout de rééquilibrer le budget du ménage et d’aménager une mensualité revue à la baisse. La durée initiale du crédit est alors de manière générale allongée, ce qui aura un impact sur le coût total du crédit.
Le fonctionnement du rachat de crédit immobilier par une autre banque
Dans le cas où la banque accepte de revoir les conditions du contrat de crédit signé au moment de l’accord de prêt, il est important de faire jouer la concurrence. Les conditions d’octroi du crédit immobilier, qui sont en l’occurrence la durée, la mensualité, les frais de dossier et le taux d’intérêt, peuvent toutes être revues, surtout avec la baisse des taux constatée depuis ces dernières années. Les possibilités financières évoluent et le contrat est certainement moins avantageux. La renégociation est donc vivement conseillée, et en cas de refus de la banque de revoir les conditions initiales de l’emprunt, une nouvelle proposition pourra alors être faite par une banque concurrente.
Solder l’ancien crédit pour souscrire à un nouveau contrat de prêt présente certains avantages. Certes les conditions du contrat seront plus avantageuses, mais également les mensualités seront bien plus adaptées au budget. Le principe de l’opération est simple, puisqu’il suffit de s’adresser à un établissement financier concurrent en lui demandant un rachat de crédit immobilier. Soit l’emprunteur se rend directement dans une agence, soit il a la possibilité de réaliser une demande en ligne. Ces deux démarches sont entièrement gratuites et sans aucun engagement.
Lorsque l’emprunteur souhaite intégrer dans son rachat immobilier, ses crédits et dettes en cours, il pourra bénéficier des taux bas du marché de l’immobilier. Passer par un courtier ou un intermédiaire en opérations de banque permet de limiter toutes les démarches administratives, puisque c’est l’organisme de crédit qui se chargera de tout. Il veillera à bien négocier le contrat de l’emprunt immobilier, à reconsidérer le montant de la mensualité unique, à revoir le taux d’intérêt et bien sûr, à réadapter la durée de remboursement.
Si le bien immobilier sert de garantie, il est alors mis en hypothèque, et le rachat devient un rachat de crédit hypothécaire. L’avantage est qu’il pourra alors bénéficier de conditions très intéressantes, notamment un taux d’intérêt bas, mais aussi une durée réaménagée.
Une fois l’organisme de crédit choisi par l’emprunteur, il se chargera de racheter le capital restant du crédit initial. A celui-ci s’ajouteront les indemnités de remboursement anticipé (IRA) qui sont prévues au contrat. Ce point-là est important car il faudra vérifier, avant toute démarche si l’opération est intéressante, c’est-à-dire si le gain obtenu en vaut la peine. Pour cela, il faut prendre en compte certains critères qui sont la durée de vie du crédit. Si celui-ci se situe dans le premier tiers, voire la première moitié de son temps de remboursement, l’opération est intéressante. Car ce n’est que dans ce cas-là que les indemnités de remboursement anticipé sont couvertes. Ces frais, tout comme les frais de dossier de changement de banque seront intégrés au capital financier du nouveau crédit souscrit.
Il est important pour l’emprunteur de savoir que plus la durée d’un crédit est longue, plus les frais sont importants et a contrario, plus elle est courte, plus les frais sont amoindris. Cependant, avoir des échéances mensuelles de crédit compatibles avec ses revenus améliore considérablement le quotidien du ménage et son pouvoir d’achat. Cela évite de se retrouver dans une situation difficile, voire d’être surendetté, car une mensualité plus basse, même si la durée est allongée permet de baisser le taux d’endettement. C’est à ce titre que le rachat de crédit ne permet pas forcément de gagner de l’argent, mais plutôt un confort financier. Avant de s’aventurer dans une telle opération, il faut être vigilant et bien se renseigner sur son profit.
